建物謄本 銀行鑑價 房貸（網路轉錄）
記得以前看房子的時候 以及鄰居賣屋後的透露 仲介都會編些似是而非的理由或故事 來左右一些資訊。
例如，我親身的例子，看完房後 仲介就說 如果這邊的鄰居說些什麼你都不要信，因為那些人曾向我要一些費用，不給他們就表示會說些不好的事。此件事情 不管真實性如何 只反應出 仲介設法提高你取得資訊的障礙，不管是現實面或心理面 資訊越透明 仲介能'轉圜'的餘地就越小
另外大部分人 不管是買或賣兩方 都遵循著仲介所設下的遊戲規則來進行購屋
但是事實上 主動的角色應該是委買或委賣的雙方才是，這樣的概念 大家可以放在心中咀嚼一下
以下為各位介紹 一些不用花費什麼力氣 就能取得具有關鍵性資訊的方式 與銀行方面一些房貸的資訊
section 1 [為何找銀行鑑價]
主要是在仲介與屋主之外找一個參考點，不然前兩者都有自己的理由將價錢抬高，買屋者只能在一片抬高聲中迷失了價格，還好有一個可算是扮演裁判角色的銀行
section 2[鑑價的意義與作用]
鑑價是銀行拿你謄本所在地 哪邊的每坪成交價(銀行自己做放款，一定有知道的)，再評估你的建物 大樓 公寓 年限等的條件 再加上銀行對後來利率的走向評估，用這一堆參數 所建立起來的估價 ，意義 就是 就算是寬限期過了 你付不出房貸 把你的房子拉去拍賣了 再加上 先前你繳的利息 銀行也不會虧到
所以這個鑑價 是讓你心中有個譜 這是一個比市價稍低 以嚴苛的標準 所估出來的價格，如果是要自住 以這個價格 再看你的負擔能力 以及心動程度 去加減 (能夠減也就是說，當然也有低於鑑價成交的，這個得從其他資訊來判斷)
section 3[鑑價的方式]
先要有物件的住址，有了用住址，到地政電子謄本http://210.71.181.101/ind
ex.asp ，從那邊申請'建物謄本'，如果你是hinet adsl的用戶 就用撥接上網的
account & password 登入，不然就還得申請自然人憑證，這一部份可以詳看，
http://2do.twbbs.org/forums/viewthread.php?tid=231&extra=page%3D2
Hinet！把謄本交出來～
地政電子謄本服務於民國92年2月起實施(地政電子謄本http://210.71.181.101
/index.asp ，網路申領電子謄本系統結合了憑證管理及電子簽章機制，透過數
位電子簽章取代傳統書面文件及簽名、蓋章制度，民眾僅需申請Hinet撥接帳號
，即可上網使用本系統，無需撥空親自到地政事務所申請，不用找停車位，隨時
隨地、輕鬆上網申請全省之地籍謄本。
一、服務項目
1.土地及建物登記謄本
2.地籍圖
3.建物測量成果圖謄本
4.地價謄本
5.異動索引
6.門牌查詢地、建號資料
7.地籍異動清冊
二、服務時間1.上午8:00至下午6:00(各縣市依其所訂時間申領)。2.謄本領件自申領日起三天內，全日提供謄本領件。3.謄本查驗自申領日起三個月內，全日提供查驗。
三、計費方式電子謄本與異動索引，每張二十元。建物門牌查詢，每筆門牌查詢
費用十元。
你只要有地址就可以利用謄本來找出屋主的一切，看他有沒有貸款及其連絡的方
式
要點是在取得謄本後的操作，你可以先找c咖的銀行 大眾銀 遠東銀 渣打銀 (題外話，這三家都可以放款到鑑價的 8.5成，不過資金可以，盡量不要找他們，利率比較高)
以下的動作大致上的原則，一定要堅守的地方要確實堅守，
1.call 上列三家的銀行 在你房子當地的分行
2.打進去後 請他轉 '房貸部'
3.轉到房貸部後 你就直接說 我有n間看的滿意的房子 <- 大致是這個意思 請表達出 你有要購屋的慾望
4.再說 我要確定 手上的資金額度 是不是夠不夠
5.say 請問你的傳真 我將建物謄本 fax給你
6.say 條件以有勞保卡 薪轉n萬 幫我估放款額度 <- 就算你沒有薪轉+勞保卡，也是以這樣的方式報之，只是將你的月收當作薪轉來報
7.留下你的聯絡電話
7.以上是主軸 如果對方有要向你要身分證字號 千萬不要給
8.如果對方 一直顱 你就說 如果額度夠 條件好 我會與你配合 <- 大致是這個意思 請表達出 你有誠意與對方貸款
9.如果對方 還是不放 就謝謝再聯絡 趕快打 其他的分行 同一銀行同一區借貸都有很多 不要死守一間
section 4[建物謄本]
有些人操作銀行，請銀行鑑價，是直接報住址給銀行自己調謄本，不過如果你是'新手'，建議還是依照上述的程序，銀行會回你鑑價結果的機率比較高，但是這邊要提的是，謄本真的只有拿去請銀行鑑價的作用嗎?不，它也對你揭露了屋主的財務狀況
在謄本中，有一節，叫做'建物他項權利部'，說白話一點，這一節，就是登記該物件的房貸，銀行二胎，民間二胎等借貸的訊息
section 4-1
如果原屋主有房貸，這邊就會顯示他當初銀行給他的估價，所以也可以推測出當初原屋主的入手金額，當然這邊也有可能也陷阱，賣屋者與代書可以以高價的成交契約送件給銀行，代書也以此作為房貸的設定，說穿了也就是賣屋，代書，銀行三者合成一氣幫買主拿到較多的額度，這當然得要有管道才行，所以當你心中有懷疑時，那就多調幾家同區域的同屬性（華夏對華夏，公寓對公寓）物件的建物謄本
section 4-2
這些房屋取得與各項貸款訊息配合上'時間點'，約略可以猜出，屋主急不急，錢缺的大不大，這是買房人談價時的一個籌碼，由於它的可能狀況太多了!
我大概舉例一項，如：房子是90年取得，但是在95年 才去辦房貸，
我推測的，可能的狀況，屋主應該有點財富自由，所以90年可以免貸的狀況下買屋，但是95年，可能需要金錢，理由不明，所以去房貸，現今98年，房子要脫售了，我心中就會浮出，是不是，寬限期過了，加上資金週轉不太靈活了，所以才賣房
section 4-3
現在向銀行貸款，被銀行設定的權利種類，計有兩種，一種是，'一般抵押權'，另一是，'最高限額抵押權'，雖然法律上你可以選擇，但是通常銀行都押死成'最高限額抵押權'，不然銀行就不借你(當然你也可以考量你的狀況 哀一下)，一般的狀況下是沒有差異還有便利性，就是做'回復'時不用再重新設定，所謂的回復就是，當你繳了n年的房貸了，現在突然缺錢，你可以請原銀行重新估價，當新的估價額度>你所剩的房貸，就可以取出兩者差的金額，而繳款期再重新拉回20/30年期，
'最高限額抵押權'的壞處是，原銀行為了確保它的債權，這個債權 可以是除了房貸之外 其他任何債務人對此銀行的各種債務如信貸 卡貸 信用卡 等，銀行把所有債權 統包成一包 當有償還的情況發生時(最常見的繳款逾期，房子被法拍) ， 此銀行有權優先償還相關的債務所以台新銀行的二胎(當然民間也有二胎 不過我主張 寧被法拍 跳票 丟面子 也不要去碰)就與你無緣了
section 4-4
'設定'的應用，從'最高限額抵押權'與二胎的關係，可以看出一但有優先取得償還權的人比較吃香，優先權的優先順序決定誰先設定，所以你看見建物謄本中房貸都被設定在第一順位(不設在第一順位銀行才不會貸給你)
由這邊，就可常見一些保護資產的應用，在此之前，先說謄本可以由所有權人去報遺失，一個月後新的就下來了，所以把謄本鎖在保險櫃不是絕對有用，例如買房子送給小孩，小孩是所有權人，他可以去辦房貸，然後揮霍掉，那怎麼辦，買房給他可能是為了保障他將來還有地方住，但絕對不是讓小孩敗掉，很簡單，去請代書作設定，用父母作為債權人，這就是所謂的民間設定，只是債權人是可以控制的人，銀行(民間)一但看到有民間設定，銀行一定不會借，民間就不一定拉
，如果被識破了，對方又是黑的，除非你比他有力
同理可證於夫妻之間，在房貸設定之後，也就是第二順位玩上頭所述的民間設定，就會擋掉大部分的二胎
section 5'聯徵'
為什麼請銀行鑑價時不給ID，當銀行幫你鑑價時會做一個會去向聯徵中心作拉資料的動作(你的信用狀況等)，這個稱作拉聯徵，一般銀行如過發現你在一個月內有超過3次的拉聯徵的紀錄，就開始會對你的房貸評估開始扣分，被扣分的影響是貸款成數降低，利率拉高 貸款還是可以貸的下來(目前所知的紀錄是11次還可以貸下來)，三個月是約7次 還不會被扣分，不過請注意一點，這個是指房貸這種有擔保的貸款，如果是信貸真的三次這個月就bye bye了 等下個月再來
為什麼會用這麼多次呢 買東西都知道貨比三家了 房貸也是，詳細狀況下述
section 6
以上取得一些參數 但這一切 都是為了貸款，鑑價只是貸款的環節之一 一些貸款的觀念下述
section 6-1
之前的鑑價只是幫你取得一個公正的參考點，接下來才是真正去掃 你要貸款的銀行，從一些網頁 都可以看到各銀行的利率，最低的就是一些有官股的銀行(注意，這一些銀行是鮮少與你玩鑑價遊戲的銀行，因為他們的條件好，客戶多又穩，當然態度就比較消極一些)，大銀行的成數會比較低 例如國泰新屋目前大約7成
section 6-2
房貸大區塊的流程如下，貸款人/行員送件(1)->行員整件(2)->[行員假照會(3)]->徵審照會(4)->{鑑價師估價(5).....行內通過}->(6)對保->{聯徵回查(7)}->銀行撥款
(1)基本經過'鑑價'(粗估)的程序，你與行員覺得可以配合，你就準備好行員交代的文件，雙證件，收入證明等
(2)行員會把這些資料準備好，整理後就送件
(3)如果你是新手，你可以向行員要求，通常行員應該也會主動要求你，行員會打電話給你模擬徵審照會(4)時可能會問的問題
(4)徵審照會主要的目的是要問你，你是不是貸款人，貸款的金額，貸款的目的如果沒有特殊狀況，當然就是回答是，金額就看行員估給你的，目的就是新買房特殊的狀況，本來就有房子，是為了還債，目的可不是回答幫誰誰誰還卡債，這時候就說房屋修繕(貸你房貸還別家卡債，銀行又不是佛心來著)
特殊的狀況，不想讓家人知道你要辦房貸，問銀行有沒有作'保密件'特殊狀況 還有很多 你都可以先跟行員問清楚(在鑑價之後 確定要在他家貸款時才問且在送件之前)
(5)這是銀行的內部流程，就個就是精算的鑑價，也左右之後對保時所核下來的金額(行員會知會你結果)，對保 也就是你同意銀行的條件，利率與成數，你才把契約簽下去，此時還不代表銀行同意了歐，銀行可能在對保後又反悔一些條件
(7)這是銀行避免一件多送 這個你不用理會，這個最實際 款項落袋為安對保，是一個關卡，大部分人房貸大概都只送一家或鑑價也只找一家，一但鑑價師估價後 成數與利率不符合你的期望 你就要重新來過 4~7個工作天就又過去了
可是你的買賣契約上有押最後繳款時間阿，所以建議 如果你的把握度比較低(有些信用瑕疵的問題，下述) 建議多送2家，一方面是你的期望值是否可以達成
另一個是銀行的過件是否成功 都左右 對保 要不要簽下去，所以我建議 就送3家的房貸 只要在對保那一關 取你最有利的先簽下去 等到撥款成功 再來回絕另外兩家(理由 不符合你的期望，利率不夠低阿)
另外有實務上是 貸款人/行員送件(1)->對保 專車直達 ， 2，3，4，5直接先略過 直接跳到6，銀行的說法是 便民服務 擔心你撥不出時間 對保 所以先簽了
這樣做你損失了兩點
1.談判成數與利率的籌碼 契約都簽了 只能給銀行做主了
2.如果最後結果是 銀行行內沒有通過 不好意思一切作廢 你損失的是時間，你也沒有用多送幾家的方式爭取好的條件，因為你看到了其他銀行有好的條件，你也不能對保，因為有'聯徵回查(7)'，第一家銀行做了回查，第二家回查時查到
你已經有聯徵回查，你就變成第二家的黑名單了，如果第一家銀行在撥款前採煞車，你一時就喪失了兩間銀行
section 6-3
房貸有幾個特點要說清楚的地方
1.物
物件的特性，所在地，年齡，屬性，並不是所有的物件都可以承作20年期的房貸
，偏遠的地方可能就剩下15年期為最高，房屋的年齡也可能造成不能貸款，除非
物件是在精華的地段，屬性，套房是特殊的物件，大部分銀行不貸，但也是有例外
2.事
成數 利率與年期，目前的房貸利率大家都相近，所以房貸基本上是要爭取的是，成數，再之年期，成數，大家都應該可以理解，年期除了上述物件的所屬區域外，還有就是貸款人的年齡(不是每個背房貸者的都是年輕人)，一般銀行可以承受50歲的人背20年期
3.人
現在信用卡太過普遍，有一定的人數使用信用卡的方式不當，這是最容易造成房貸被扣分的部份，例如嚴重的:因授信異常被銀行停卡，慣性遲繳，其他的:配偶信用瑕疵這些都是影響房貸條件的要素
Break Point 重要資訊
會有人在質疑，鑑價沒有用，低於行情太多 <- 為什麼，不能是房價被浮報，據上個月我親身的經歷，台中西屯 仲介開價是2200萬 實際成交 15x0萬 ，屋主還是地產名人，職業是醫師，有人會分享一些經驗，15~20坪以下銀行不承做貸款<- 這是事情的一部份，但不是全部，渣打與大眾目前都還可以承作套房的房貸
我一直再推大家 多去嘗試 多去問 每家銀行的服務都不一樣 甚至掛同一個招牌的分行也還有差異，而且還是隔著電話 沒有什麼好害羞 做多次了 對答純熟抓到重點了 你就知道這是很容易的事，花沒幾分鐘的時間 就可能幫你省下 6~7位數的血汗錢(工作一年半載才能辛苦存下的錢)
以上也只停留在房貸的部份 如果你是單純的上班族 在銀行方面應該就夠你使用了，問題是有了這個標準與方式 物件在誰手中?要和誰談，當然不是仲介就是屋主，這一段 當然也有技巧 當你越了解仲介是在演什麼戲碼時 起碼你就守住底線了，接下來是 如何讓仲介 走進你的邏輯，歸納起來 談判的一個重點 請記住了 "堅守自己的底線 模糊對方的底線" 當誰探得底線時 誰就主導了全局
大膽殺價！ 3原則便宜買好屋 分類：房產故事2009
台北市民權東路六段，這裡在去年房價最高點時，曾經一坪飆上近50萬元。去年12月，魏小姐一家在此買了一間新成屋，當時該區一坪的行情已跌至35?40萬元，最後她以每坪29萬元成交。
魏小姐沒有特別會殺價，她只是「等」，等上2、3年，等到有賣方急著把房子脫手。今年總算讓她等著，因為「買方市場」回來了！
隨著金融海嘯大浪打來，台灣房市從去年總統大選過後便開始向下修正。以台北市為例，永慶房屋統計，去年3、4月台北市房價平均37.2萬元／坪，如今已跌到28.1萬元／坪，交易量也持續創新低。房市不景氣，正是談價格的好時機，近來看屋民眾的確增多。以提供新成屋、預售屋案件為主的網路地產王公司來看，執行長何至元觀察，網站流量自農曆年後便成長了15-20％。
然而，看屋者多，實際購屋者少。住商不動產專案主任徐佳馨表示，賣方對於房價仍有期待，價格很難壓下來，像是內湖捷運近期即將通車，賣方等通車，成交件數就少；此外，選在去年房市最高點之前才進場的投資客，現在更不想賠錢賣，因此形成買賣雙方的價格拉鋸戰，成交期因而拉長。
不過，徐佳馨也提到，去年11、12月金融風暴發酵後，已有屋主開始繳息不正常，「2個月沒繳先被警告，6個月沒繳，屋子就只好淪落到法拍市場。」因此她預測，今年6、7月會有不少法拍案件釋出，換言之，房價再往下探底的可能性大增。
對於首購族，或是欲換屋的民眾，現在正是多看、多比較的好時機。
特殊物件、非市中心好談
過去房市景氣大好時，豪宅、店面和小套房這類特殊物件，是投資客投機的大好天堂，但隨著房市轉趨低迷，這些物件也是他們最感困擾的標的。
《住展》雜誌研發長倪子仁指出，投資客的房子賣不掉、租不出去，再加上房貸壓力，如果你現在想要接手，這些特殊物件的價格會比較好談。只是要先考慮，如果你是買小套房或店面然後打算出租，現在的租金行情都下調至少1成，而且租不租得出去也是問題。另外，供給量大的地區，租金行情也十分混亂，「單一個體戶太多的套房，最好避免，」倪子仁建議。
若以地點來看，跟著市中心房價起漲的郊區，會是適合議價的地區。倪子仁分析，台北市南港、內湖、文山區之前的新成屋最高開到每坪70萬元，現在回檔到60萬元，等到捷運內湖線通車，利多出盡，房價就得回到市場供需面來看。「55萬元看有沒有支撐。」他進一步強調，當遠離市中心的房價開到50萬元一坪，很多人會乾脆選擇買市中心（如北市大安區）的中古屋，除了交通便利，房價抗跌更是誘因。「這就表示非市中心的房價已經開的太高，」如此一來，要談價錢也比較容易。台北縣如三峽、林口等推案量、餘屋量大的地區，也有斡旋空間。
整體而言，倪子仁預估，下半年台北市房價還會向下修正5～10％，台北縣也有10~15％的下修空間，中南部更大，超過20％。
賣方心急，買方就強勢，要能成功談價，遵循以下3原則，就能使你議價攻無不克。
原則1 問銀行，確定市場行情
所有專家都會告訴你：「不要漫天喊價！」不懂行情而亂砍價，根本買不到房子。
買屋前6個月至1年的時間，就要開始看屋。部落客水瓶貓，常在婚禮社群網站上被問到殺價絕技，她當初看了1年多，跑遍台北縣中永和、新店、安坑等地3、50間房子，去年1月決定落腳現在的住處，「看愈多就會愈實際，」她說。
走進水瓶貓位於三重的家，以白色為基調的日式鄉村裝潢風格，整個空間散發出暖意，居家一隅的乾燥花和手作布置，更將白色妝點出驚喜。笑稱自己殺價殺得不夠低，但其實與附近開價約700萬元、同樣是三房的房子比較，這間三房中古屋她從530萬元殺到400多萬元，已經相對便宜。
房仲網站、政府網站公布的成交價，水瓶貓只作為參考，因為最精準的成交價格，來自於「銀行」。一開始，她先打電話到往來銀行的房貸部詢問：某路段、屋齡約10年的房子成交價大約多少？可貸款多少？銀行會估算出一個合理價格，有了底才好與屋主斡旋。
著有《田大權教你精打細算買好厝》、《錢進房市最想問田大權》的大聲行銷顧問公司執行總監田大權也十分贊同這種做法，「因為銀行通常是最保守的。」尤其在房價混亂的現在，殺價要有基準點，如果賣方把價格調高讓你殺，你以為殺了200萬元很多，卻不知賣方還是賺很多。因此，田大權建議回歸基本面，買屋之前在同個區域找3、5間銀行問問，就能找出大致的房價落點。
若是預售屋，也可先問銀行鄰近地區中古屋的行情。「一間房子通常住10～15年就會換，買之前可先問附近10年的同性質案子，房價下跌或拉高了多少，」田大權說明。
懂行情，是確保自己不會當冤大頭。但如果能進一步了解賣方狀況，價錢就能再往下砍。
原則2 賣方急，價格更好談
只要賣方急需用錢，買方就有得談。
一位房仲業者提供一個訣竅：向房屋所在地的地政事務所調閱地政謄本。謄本上會註明標示、所有權、他項3個部份。標示代表著房屋的基本資料，所有權是屋主的基本資料，他項則是顯示銀行設定的貸款金額。「用這個金額去除以1.2，就能知道屋主當初實際的貸款金額是多少，」該名業者解釋，多出0.2的部份是銀行預先估計未來房子可能法拍的執行費用，因此除以1.2之後，就能算出屋主確切的貸款金額。
以他項顯示貸款金額1，200萬元為例，除以1.2，該屋主實際貸款金額就是1，000萬元。假設貸款7成，就能推估賣方之前的購買價格，「如果他項有第2筆，更說明賣方有二胎房貸，一定很缺錢！」但要注意的是，你得先有房子詳細的地址，才能查到這些資料，而且如果對方沒有貸款，就不會有「他項」這個項目。
以為只有中古屋比較好殺價？其實價格看似頗硬的預售屋也能殺。
原則3 大膽殺，別對建商客氣
1978年次的李小姐，大學畢業後就開始不斷看屋，目前已看過上百個建案。2005年，她和男友看上內湖區的預售屋，只是當時價錢高、他們沒存什麼錢，所以不了了之。半年後，剛好看到路邊廣告，才去看了第2次，而建案再過一星期即將開工。
當時銷售小姐說，只剩下8樓一戶，他們不甘心，隔天再請男友父母去問，結果銷售小姐竟拿了頂樓一戶出來賣。「可能覺得父母比較有經濟能力吧，」李小姐猜測。因為銷售小姐謊報被「抓包」，所以他們後來一行4人才有籌碼大殺價，以8樓價購買頂樓戶。原本29坪、開價1，330萬元的房子，最後以1，000萬元成交，還包括車位。
「男友的爸爸很狠，但也讓我學到不能跟建商客氣，」李小姐笑著說，當天他們開價之後就賴著不走，從晚上6點多一直待到9點多，堅決不讓價，就是要和代銷公司「耗」，從銷售小姐、主管，到最後案場負責人出面，才終於談成。
曾經李小姐也是看到美美的樣品屋，就迫不及待下訂金，有了這次交涉經驗，她更知道殺價時立場要堅定。「不能因為總數大，就覺得10萬元好像沒什麼，你平常1個月也花不到這麼多。」李小姐強調，銷售公司都有很多話術，例如「你要的單位沒有了」、「價格已經很低」、「捷運快要通車」，但你也不能因此調高心中底價，「寧可回家想一想，先冷靜一下。」
台灣房屋首席總經理彭培業提過，通常一個樣品屋蓋好到所有單位賣完，差不多需要半年，最能夠殺價的時間就是前、後10天。前10天代銷公司想「開市」，後10天則是業務為了衝整體業績，他會為了賺整體業績獎金，而捨棄佣金，所以這兩個時段比較好談價。
另外，「團購」不是只能用在買民生用品，買屋也可以。例如網路地產王會先幫網友向建商談好幾戶特惠價的房子，只要集合超過5個人，就能預約看屋；或是網友對於某建案有興趣，也能集體去談價。
雖然團結力量大，但何至元也提醒，不是參與團購的所有人都一定會買，如果10個人中只有1個人打算購屋，就不容易議價。
買屋是人生中最大的一筆支出，如果不想花冤枉錢，務必在談價之前做好功課。
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