建物謄本 銀行鑑價 房貸(網路轉錄)
記得以前看房子的時候 以及鄰居賣屋後的透露 仲介都會編些似是而非的理由或故事 來左右一些資訊。
例如,我親身的例子,看完房後 仲介就說 如果這邊的鄰居說些什麼你都不要信,因為那些人曾向我要一些費用,不給他們就表示會說些不好的事。此件事情 不管真實性如何 只反應出 仲介設法提高你取得資訊的障礙,不管是現實面或心理面 資訊越透明 仲介能'轉圜'的餘地就越小
另外大部分人 不管是買或賣兩方 都遵循著仲介所設下的遊戲規則來進行購屋
但是事實上 主動的角色應該是委買或委賣的雙方才是,這樣的概念 大家可以放在心中咀嚼一下
以下為各位介紹 一些不用花費什麼力氣 就能取得具有關鍵性資訊的方式 與銀行方面一些房貸的資訊
section 1 [為何找銀行鑑價]
主要是在仲介與屋主之外找一個參考點,不然前兩者都有自己的理由將價錢抬高,買屋者只能在一片抬高聲中迷失了價格,還好有一個可算是扮演裁判角色的銀行
section 2[鑑價的意義與作用]
鑑價是銀行拿你謄本所在地 哪邊的每坪成交價(銀行自己做放款,一定有知道的),再評估你的建物 大樓 公寓 年限等的條件 再加上銀行對後來利率的走向評估,用這一堆參數 所建立起來的估價 ,意義 就是 就算是寬限期過了 你付不出房貸 把你的房子拉去拍賣了 再加上 先前你繳的利息 銀行也不會虧到
所以這個鑑價 是讓你心中有個譜 這是一個比市價稍低 以嚴苛的標準 所估出來的價格,如果是要自住 以這個價格 再看你的負擔能力 以及心動程度 去加減 (能夠減也就是說,當然也有低於鑑價成交的,這個得從其他資訊來判斷)
section 3[鑑價的方式]
先要有物件的住址,有了用住址,到地政電子謄本http://210.71.181.101/ind
ex.asp ,從那邊申請'建物謄本',如果你是hinet adsl的用戶 就用撥接上網的
account & password 登入,不然就還得申請自然人憑證,這一部份可以詳看,
http://2do.twbbs.org/forums/viewthread.php?tid=231&extra=page%3D2
Hinet!把謄本交出來~
地政電子謄本服務於民國92年2月起實施(地政電子謄本http://210.71.181.101
/index.asp ,網路申領電子謄本系統結合了憑證管理及電子簽章機制,透過數
位電子簽章取代傳統書面文件及簽名、蓋章制度,民眾僅需申請Hinet撥接帳號
,即可上網使用本系統,無需撥空親自到地政事務所申請,不用找停車位,隨時
隨地、輕鬆上網申請全省之地籍謄本。
一、服務項目
1.土地及建物登記謄本
2.地籍圖
3.建物測量成果圖謄本
4.地價謄本
5.異動索引
6.門牌查詢地、建號資料
7.地籍異動清冊
二、服務時間1.上午8:00至下午6:00(各縣市依其所訂時間申領)。2.謄本領件自申領日起三天內,全日提供謄本領件。3.謄本查驗自申領日起三個月內,全日提供查驗。
三、計費方式電子謄本與異動索引,每張二十元。建物門牌查詢,每筆門牌查詢
費用十元。
你只要有地址就可以利用謄本來找出屋主的一切,看他有沒有貸款及其連絡的方
式
要點是在取得謄本後的操作,你可以先找c咖的銀行 大眾銀 遠東銀 渣打銀 (題外話,這三家都可以放款到鑑價的 8.5成,不過資金可以,盡量不要找他們,利率比較高)
以下的動作大致上的原則,一定要堅守的地方要確實堅守,
1.call 上列三家的銀行 在你房子當地的分行
2.打進去後 請他轉 '房貸部'
3.轉到房貸部後 你就直接說 我有n間看的滿意的房子 <- 大致是這個意思 請表達出 你有要購屋的慾望
4.再說 我要確定 手上的資金額度 是不是夠不夠
5.say 請問你的傳真 我將建物謄本 fax給你
6.say 條件以有勞保卡 薪轉n萬 幫我估放款額度 <- 就算你沒有薪轉+勞保卡,也是以這樣的方式報之,只是將你的月收當作薪轉來報
7.留下你的聯絡電話
7.以上是主軸 如果對方有要向你要身分證字號 千萬不要給
8.如果對方 一直顱 你就說 如果額度夠 條件好 我會與你配合 <- 大致是這個意思 請表達出 你有誠意與對方貸款
9.如果對方 還是不放 就謝謝再聯絡 趕快打 其他的分行 同一銀行同一區借貸都有很多 不要死守一間
section 4[建物謄本]
有些人操作銀行,請銀行鑑價,是直接報住址給銀行自己調謄本,不過如果你是'新手',建議還是依照上述的程序,銀行會回你鑑價結果的機率比較高,但是這邊要提的是,謄本真的只有拿去請銀行鑑價的作用嗎?不,它也對你揭露了屋主的財務狀況
在謄本中,有一節,叫做'建物他項權利部',說白話一點,這一節,就是登記該物件的房貸,銀行二胎,民間二胎等借貸的訊息
section 4-1
如果原屋主有房貸,這邊就會顯示他當初銀行給他的估價,所以也可以推測出當初原屋主的入手金額,當然這邊也有可能也陷阱,賣屋者與代書可以以高價的成交契約送件給銀行,代書也以此作為房貸的設定,說穿了也就是賣屋,代書,銀行三者合成一氣幫買主拿到較多的額度,這當然得要有管道才行,所以當你心中有懷疑時,那就多調幾家同區域的同屬性(華夏對華夏,公寓對公寓)物件的建物謄本
section 4-2
這些房屋取得與各項貸款訊息配合上'時間點',約略可以猜出,屋主急不急,錢缺的大不大,這是買房人談價時的一個籌碼,由於它的可能狀況太多了!
我大概舉例一項,如:房子是90年取得,但是在95年 才去辦房貸,
我推測的,可能的狀況,屋主應該有點財富自由,所以90年可以免貸的狀況下買屋,但是95年,可能需要金錢,理由不明,所以去房貸,現今98年,房子要脫售了,我心中就會浮出,是不是,寬限期過了,加上資金週轉不太靈活了,所以才賣房
section 4-3
現在向銀行貸款,被銀行設定的權利種類,計有兩種,一種是,'一般抵押權',另一是,'最高限額抵押權',雖然法律上你可以選擇,但是通常銀行都押死成'最高限額抵押權',不然銀行就不借你(當然你也可以考量你的狀況 哀一下),一般的狀況下是沒有差異還有便利性,就是做'回復'時不用再重新設定,所謂的回復就是,當你繳了n年的房貸了,現在突然缺錢,你可以請原銀行重新估價,當新的估價額度>你所剩的房貸,就可以取出兩者差的金額,而繳款期再重新拉回20/30年期,
'最高限額抵押權'的壞處是,原銀行為了確保它的債權,這個債權 可以是除了房貸之外 其他任何債務人對此銀行的各種債務如信貸 卡貸 信用卡 等,銀行把所有債權 統包成一包 當有償還的情況發生時(最常見的繳款逾期,房子被法拍) , 此銀行有權優先償還相關的債務所以台新銀行的二胎(當然民間也有二胎 不過我主張 寧被法拍 跳票 丟面子 也不要去碰)就與你無緣了
section 4-4
'設定'的應用,從'最高限額抵押權'與二胎的關係,可以看出一但有優先取得償還權的人比較吃香,優先權的優先順序決定誰先設定,所以你看見建物謄本中房貸都被設定在第一順位(不設在第一順位銀行才不會貸給你)
由這邊,就可常見一些保護資產的應用,在此之前,先說謄本可以由所有權人去報遺失,一個月後新的就下來了,所以把謄本鎖在保險櫃不是絕對有用,例如買房子送給小孩,小孩是所有權人,他可以去辦房貸,然後揮霍掉,那怎麼辦,買房給他可能是為了保障他將來還有地方住,但絕對不是讓小孩敗掉,很簡單,去請代書作設定,用父母作為債權人,這就是所謂的民間設定,只是債權人是可以控制的人,銀行(民間)一但看到有民間設定,銀行一定不會借,民間就不一定拉
,如果被識破了,對方又是黑的,除非你比他有力
同理可證於夫妻之間,在房貸設定之後,也就是第二順位玩上頭所述的民間設定,就會擋掉大部分的二胎
section 5'聯徵'
為什麼請銀行鑑價時不給ID,當銀行幫你鑑價時會做一個會去向聯徵中心作拉資料的動作(你的信用狀況等),這個稱作拉聯徵,一般銀行如過發現你在一個月內有超過3次的拉聯徵的紀錄,就開始會對你的房貸評估開始扣分,被扣分的影響是貸款成數降低,利率拉高 貸款還是可以貸的下來(目前所知的紀錄是11次還可以貸下來),三個月是約7次 還不會被扣分,不過請注意一點,這個是指房貸這種有擔保的貸款,如果是信貸真的三次這個月就bye bye了 等下個月再來
為什麼會用這麼多次呢 買東西都知道貨比三家了 房貸也是,詳細狀況下述
section 6
以上取得一些參數 但這一切 都是為了貸款,鑑價只是貸款的環節之一 一些貸款的觀念下述
section 6-1
之前的鑑價只是幫你取得一個公正的參考點,接下來才是真正去掃 你要貸款的銀行,從一些網頁 都可以看到各銀行的利率,最低的就是一些有官股的銀行(注意,這一些銀行是鮮少與你玩鑑價遊戲的銀行,因為他們的條件好,客戶多又穩,當然態度就比較消極一些),大銀行的成數會比較低 例如國泰新屋目前大約7成
section 6-2
房貸大區塊的流程如下,貸款人/行員送件(1)->行員整件(2)->[行員假照會(3)]->徵審照會(4)->{鑑價師估價(5).....行內通過}->(6)對保->{聯徵回查(7)}->銀行撥款
(1)基本經過'鑑價'(粗估)的程序,你與行員覺得可以配合,你就準備好行員交代的文件,雙證件,收入證明等
(2)行員會把這些資料準備好,整理後就送件
(3)如果你是新手,你可以向行員要求,通常行員應該也會主動要求你,行員會打電話給你模擬徵審照會(4)時可能會問的問題
(4)徵審照會主要的目的是要問你,你是不是貸款人,貸款的金額,貸款的目的如果沒有特殊狀況,當然就是回答是,金額就看行員估給你的,目的就是新買房特殊的狀況,本來就有房子,是為了還債,目的可不是回答幫誰誰誰還卡債,這時候就說房屋修繕(貸你房貸還別家卡債,銀行又不是佛心來著)
特殊的狀況,不想讓家人知道你要辦房貸,問銀行有沒有作'保密件'特殊狀況 還有很多 你都可以先跟行員問清楚(在鑑價之後 確定要在他家貸款時才問且在送件之前)
(5)這是銀行的內部流程,就個就是精算的鑑價,也左右之後對保時所核下來的金額(行員會知會你結果),對保 也就是你同意銀行的條件,利率與成數,你才把契約簽下去,此時還不代表銀行同意了歐,銀行可能在對保後又反悔一些條件
(7)這是銀行避免一件多送 這個你不用理會,這個最實際 款項落袋為安對保,是一個關卡,大部分人房貸大概都只送一家或鑑價也只找一家,一但鑑價師估價後 成數與利率不符合你的期望 你就要重新來過 4~7個工作天就又過去了
可是你的買賣契約上有押最後繳款時間阿,所以建議 如果你的把握度比較低(有些信用瑕疵的問題,下述) 建議多送2家,一方面是你的期望值是否可以達成
另一個是銀行的過件是否成功 都左右 對保 要不要簽下去,所以我建議 就送3家的房貸 只要在對保那一關 取你最有利的先簽下去 等到撥款成功 再來回絕另外兩家(理由 不符合你的期望,利率不夠低阿)
另外有實務上是 貸款人/行員送件(1)->對保 專車直達 , 2,3,4,5直接先略過 直接跳到6,銀行的說法是 便民服務 擔心你撥不出時間 對保 所以先簽了
這樣做你損失了兩點
1.談判成數與利率的籌碼 契約都簽了 只能給銀行做主了
2.如果最後結果是 銀行行內沒有通過 不好意思一切作廢 你損失的是時間,你也沒有用多送幾家的方式爭取好的條件,因為你看到了其他銀行有好的條件,你也不能對保,因為有'聯徵回查(7)',第一家銀行做了回查,第二家回查時查到
你已經有聯徵回查,你就變成第二家的黑名單了,如果第一家銀行在撥款前採煞車,你一時就喪失了兩間銀行
section 6-3
房貸有幾個特點要說清楚的地方
1.物
物件的特性,所在地,年齡,屬性,並不是所有的物件都可以承作20年期的房貸
,偏遠的地方可能就剩下15年期為最高,房屋的年齡也可能造成不能貸款,除非
物件是在精華的地段,屬性,套房是特殊的物件,大部分銀行不貸,但也是有例外
2.事
成數 利率與年期,目前的房貸利率大家都相近,所以房貸基本上是要爭取的是,成數,再之年期,成數,大家都應該可以理解,年期除了上述物件的所屬區域外,還有就是貸款人的年齡(不是每個背房貸者的都是年輕人),一般銀行可以承受50歲的人背20年期
3.人
現在信用卡太過普遍,有一定的人數使用信用卡的方式不當,這是最容易造成房貸被扣分的部份,例如嚴重的:因授信異常被銀行停卡,慣性遲繳,其他的:配偶信用瑕疵這些都是影響房貸條件的要素
Break Point 重要資訊
會有人在質疑,鑑價沒有用,低於行情太多 <- 為什麼,不能是房價被浮報,據上個月我親身的經歷,台中西屯 仲介開價是2200萬 實際成交 15x0萬 ,屋主還是地產名人,職業是醫師,有人會分享一些經驗,15~20坪以下銀行不承做貸款<- 這是事情的一部份,但不是全部,渣打與大眾目前都還可以承作套房的房貸
我一直再推大家 多去嘗試 多去問 每家銀行的服務都不一樣 甚至掛同一個招牌的分行也還有差異,而且還是隔著電話 沒有什麼好害羞 做多次了 對答純熟抓到重點了 你就知道這是很容易的事,花沒幾分鐘的時間 就可能幫你省下 6~7位數的血汗錢(工作一年半載才能辛苦存下的錢)
以上也只停留在房貸的部份 如果你是單純的上班族 在銀行方面應該就夠你使用了,問題是有了這個標準與方式 物件在誰手中?要和誰談,當然不是仲介就是屋主,這一段 當然也有技巧 當你越了解仲介是在演什麼戲碼時 起碼你就守住底線了,接下來是 如何讓仲介 走進你的邏輯,歸納起來 談判的一個重點 請記住了 "堅守自己的底線 模糊對方的底線" 當誰探得底線時 誰就主導了全局
大膽殺價! 3原則便宜買好屋 分類:房產故事2009
台北市民權東路六段,這裡在去年房價最高點時,曾經一坪飆上近50萬元。去年12月,魏小姐一家在此買了一間新成屋,當時該區一坪的行情已跌至35?40萬元,最後她以每坪29萬元成交。
魏小姐沒有特別會殺價,她只是「等」,等上2、3年,等到有賣方急著把房子脫手。今年總算讓她等著,因為「買方市場」回來了!
隨著金融海嘯大浪打來,台灣房市從去年總統大選過後便開始向下修正。以台北市為例,永慶房屋統計,去年3、4月台北市房價平均37.2萬元/坪,如今已跌到28.1萬元/坪,交易量也持續創新低。房市不景氣,正是談價格的好時機,近來看屋民眾的確增多。以提供新成屋、預售屋案件為主的網路地產王公司來看,執行長何至元觀察,網站流量自農曆年後便成長了15-20%。
然而,看屋者多,實際購屋者少。住商不動產專案主任徐佳馨表示,賣方對於房價仍有期待,價格很難壓下來,像是內湖捷運近期即將通車,賣方等通車,成交件數就少;此外,選在去年房市最高點之前才進場的投資客,現在更不想賠錢賣,因此形成買賣雙方的價格拉鋸戰,成交期因而拉長。
不過,徐佳馨也提到,去年11、12月金融風暴發酵後,已有屋主開始繳息不正常,「2個月沒繳先被警告,6個月沒繳,屋子就只好淪落到法拍市場。」因此她預測,今年6、7月會有不少法拍案件釋出,換言之,房價再往下探底的可能性大增。
對於首購族,或是欲換屋的民眾,現在正是多看、多比較的好時機。
特殊物件、非市中心好談
過去房市景氣大好時,豪宅、店面和小套房這類特殊物件,是投資客投機的大好天堂,但隨著房市轉趨低迷,這些物件也是他們最感困擾的標的。
《住展》雜誌研發長倪子仁指出,投資客的房子賣不掉、租不出去,再加上房貸壓力,如果你現在想要接手,這些特殊物件的價格會比較好談。只是要先考慮,如果你是買小套房或店面然後打算出租,現在的租金行情都下調至少1成,而且租不租得出去也是問題。另外,供給量大的地區,租金行情也十分混亂,「單一個體戶太多的套房,最好避免,」倪子仁建議。
若以地點來看,跟著市中心房價起漲的郊區,會是適合議價的地區。倪子仁分析,台北市南港、內湖、文山區之前的新成屋最高開到每坪70萬元,現在回檔到60萬元,等到捷運內湖線通車,利多出盡,房價就得回到市場供需面來看。「55萬元看有沒有支撐。」他進一步強調,當遠離市中心的房價開到50萬元一坪,很多人會乾脆選擇買市中心(如北市大安區)的中古屋,除了交通便利,房價抗跌更是誘因。「這就表示非市中心的房價已經開的太高,」如此一來,要談價錢也比較容易。台北縣如三峽、林口等推案量、餘屋量大的地區,也有斡旋空間。
整體而言,倪子仁預估,下半年台北市房價還會向下修正5~10%,台北縣也有10~15%的下修空間,中南部更大,超過20%。
賣方心急,買方就強勢,要能成功談價,遵循以下3原則,就能使你議價攻無不克。
原則1 問銀行,確定市場行情
所有專家都會告訴你:「不要漫天喊價!」不懂行情而亂砍價,根本買不到房子。
買屋前6個月至1年的時間,就要開始看屋。部落客水瓶貓,常在婚禮社群網站上被問到殺價絕技,她當初看了1年多,跑遍台北縣中永和、新店、安坑等地3、50間房子,去年1月決定落腳現在的住處,「看愈多就會愈實際,」她說。
走進水瓶貓位於三重的家,以白色為基調的日式鄉村裝潢風格,整個空間散發出暖意,居家一隅的乾燥花和手作布置,更將白色妝點出驚喜。笑稱自己殺價殺得不夠低,但其實與附近開價約700萬元、同樣是三房的房子比較,這間三房中古屋她從530萬元殺到400多萬元,已經相對便宜。
房仲網站、政府網站公布的成交價,水瓶貓只作為參考,因為最精準的成交價格,來自於「銀行」。一開始,她先打電話到往來銀行的房貸部詢問:某路段、屋齡約10年的房子成交價大約多少?可貸款多少?銀行會估算出一個合理價格,有了底才好與屋主斡旋。
著有《田大權教你精打細算買好厝》、《錢進房市最想問田大權》的大聲行銷顧問公司執行總監田大權也十分贊同這種做法,「因為銀行通常是最保守的。」尤其在房價混亂的現在,殺價要有基準點,如果賣方把價格調高讓你殺,你以為殺了200萬元很多,卻不知賣方還是賺很多。因此,田大權建議回歸基本面,買屋之前在同個區域找3、5間銀行問問,就能找出大致的房價落點。
若是預售屋,也可先問銀行鄰近地區中古屋的行情。「一間房子通常住10~15年就會換,買之前可先問附近10年的同性質案子,房價下跌或拉高了多少,」田大權說明。
懂行情,是確保自己不會當冤大頭。但如果能進一步了解賣方狀況,價錢就能再往下砍。
原則2 賣方急,價格更好談
只要賣方急需用錢,買方就有得談。
一位房仲業者提供一個訣竅:向房屋所在地的地政事務所調閱地政謄本。謄本上會註明標示、所有權、他項3個部份。標示代表著房屋的基本資料,所有權是屋主的基本資料,他項則是顯示銀行設定的貸款金額。「用這個金額去除以1.2,就能知道屋主當初實際的貸款金額是多少,」該名業者解釋,多出0.2的部份是銀行預先估計未來房子可能法拍的執行費用,因此除以1.2之後,就能算出屋主確切的貸款金額。
以他項顯示貸款金額1,200萬元為例,除以1.2,該屋主實際貸款金額就是1,000萬元。假設貸款7成,就能推估賣方之前的購買價格,「如果他項有第2筆,更說明賣方有二胎房貸,一定很缺錢!」但要注意的是,你得先有房子詳細的地址,才能查到這些資料,而且如果對方沒有貸款,就不會有「他項」這個項目。
以為只有中古屋比較好殺價?其實價格看似頗硬的預售屋也能殺。
原則3 大膽殺,別對建商客氣
1978年次的李小姐,大學畢業後就開始不斷看屋,目前已看過上百個建案。2005年,她和男友看上內湖區的預售屋,只是當時價錢高、他們沒存什麼錢,所以不了了之。半年後,剛好看到路邊廣告,才去看了第2次,而建案再過一星期即將開工。
當時銷售小姐說,只剩下8樓一戶,他們不甘心,隔天再請男友父母去問,結果銷售小姐竟拿了頂樓一戶出來賣。「可能覺得父母比較有經濟能力吧,」李小姐猜測。因為銷售小姐謊報被「抓包」,所以他們後來一行4人才有籌碼大殺價,以8樓價購買頂樓戶。原本29坪、開價1,330萬元的房子,最後以1,000萬元成交,還包括車位。
「男友的爸爸很狠,但也讓我學到不能跟建商客氣,」李小姐笑著說,當天他們開價之後就賴著不走,從晚上6點多一直待到9點多,堅決不讓價,就是要和代銷公司「耗」,從銷售小姐、主管,到最後案場負責人出面,才終於談成。
曾經李小姐也是看到美美的樣品屋,就迫不及待下訂金,有了這次交涉經驗,她更知道殺價時立場要堅定。「不能因為總數大,就覺得10萬元好像沒什麼,你平常1個月也花不到這麼多。」李小姐強調,銷售公司都有很多話術,例如「你要的單位沒有了」、「價格已經很低」、「捷運快要通車」,但你也不能因此調高心中底價,「寧可回家想一想,先冷靜一下。」
台灣房屋首席總經理彭培業提過,通常一個樣品屋蓋好到所有單位賣完,差不多需要半年,最能夠殺價的時間就是前、後10天。前10天代銷公司想「開市」,後10天則是業務為了衝整體業績,他會為了賺整體業績獎金,而捨棄佣金,所以這兩個時段比較好談價。
另外,「團購」不是只能用在買民生用品,買屋也可以。例如網路地產王會先幫網友向建商談好幾戶特惠價的房子,只要集合超過5個人,就能預約看屋;或是網友對於某建案有興趣,也能集體去談價。
雖然團結力量大,但何至元也提醒,不是參與團購的所有人都一定會買,如果10個人中只有1個人打算購屋,就不容易議價。
買屋是人生中最大的一筆支出,如果不想花冤枉錢,務必在談價之前做好功課。
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